인간 삶의 토대인 땅, 사회적 역할과 전략적 가치 기반의 부동산경영학 태동
고도산업자본주의 시대에 부동산이 차지하는 의미와 가치를 평가하고, 고유한 경영활동과 병행하여 분석하고 결정하는 학문이 부동산경영학이다. 사회과학의 한 분야로 분류되는 부동산경영학은 실용학문으로서 정부의 토지개발을 위한 정책적 토대가 된다. 특히 고도성장 시대에 부동산경영학은 기업의 장단기 경영전략을 수립하는 데 있어서 핵심이 되는 경영적, 전략적 의사결정 요소라고 박문수 교수는 설명한다.
“이러한 전략적이고 기민한 부동산결정이라는 시대적 흐름에 부응하여, 기업은 부동산의 취득, 운영 및 처분을 통하여 초과이윤을 가져오는 전략적 선택에 의해 기업 자산확보와 생산활동의 효율성과 생산성을 높여 장기성과를 달성해왔습니다. 부동산을 바라보는 기업의 이러한 시각과 정책적 선택은 지구촌 경제가 고도성장을 구가하던 20세기의 추세이죠.”
부동산은 요소, 투자, 자산 등의 3가지 측면에서 평가할 수 있다. 특히 기업부동산의 경우 점포, 본사, 공장 등의 3가지 측면에서 필요하다. 다만 기업의 전략적 판단에 의해 보유 형태와 시점, 운영형태, 그리고 매각 시점 등이 결정된다. 박문수 교수는 제주도 오설록의 경우를 대표적인 예로 들었다.
“오설록은 아모레퍼시픽의 제주도 티 뮤지엄과 차밭 생산단지를 전략적 부동산으로 활용하고 있습니다. 1983년부터 시장선점 효과를 위해 대대적인 전략적 투자를 했습니다. 이제는 제주도에 그 정도의 차밭을 만들기 힘들기 때문에 진입장벽이 높습니다. 오설록은 독특한 차밭 디자인으로 브랜드 파워를 형성하고 있습니다. 제주도 오설록은 융복합산업입니다. 1차 산업 차원료 생산, 2차산업 차 생산, 3차 산업 다점포 오설록 판매, 다 차 산업 체험공간, 교육 및 전자상거래, 그리고 브랜드 및 뷰티산업의 연관효과도 거둘 수 있습니다.”
이처럼 기업의 부동산은 전략적 분석 하에 다양한 목적으로 투자와 운영이 이뤄진다. 대개 부동산은 경기변동에 따라 다르지만 GDP 및 CPI(소비자물가지수)를 합한 것 이상 가치가 상승하는 경향이 있다. 그러나 금융자본주의 시대의 변화에 부합하여 부동산 보유 방식도 변화하고 금융상품화하고 있다.
그 방식에 대한 박문수 교수의 설명이다.
“요즘 많은 소매유통기업에서 매각후재임대(Sale & Lease Back) 펀드 및 리츠(REITs)를 통하여 자산의 유동화 및 증권화하고 있으며, 이를 통하여 고정자산비율을 줄이고 있습니다. 부동산을 장기 보유 리스크와 불확실성 그리고 수요자 주도시장 때문에 부담을 줄이기 위하여 앵커테넌트를 사전발굴 계약을 한 후 개발하는 사전맞춤개발방식(Build-To-Suit) 및 자산의 구조화를 통하여 거래의 목적을 달성하는 구조화금융(構造化金融)의 추세입니다. 그러나 최종 결정은 기업부동산전문가와 최고경영자가 그 기업의 장기성과 및 산업의 특성에 따라 결정됩니다.”
부동산개발의 효율성과 수익성을 높이는 비결은 무엇일까? 이에 대해 박문수 교수는 나름의 의견을 견지하고 있다. 그는 부동산 개발을 성공적으로 하기 위해서는 “부동산개발책임자의 전문성과 사업에 대한 순결성(Integrity)’이 있어야 한다고 말했다. 그 이유에 대한 그의 생각이다.
”시대 변화만큼 땅의 성격과 입지도 계속 변화합니다. 지역 및 사업의 수명주기(Life cycle)와 거시적 분석이 무엇보다 중요하며, 이를 바탕으로 부동산개발의 입지와 경영적 선택을 해야 합니다. 땅은 한 번 개발되면 돌릴 수가 없습니다. 거시적 분석이 미시적 분석보다 더 중요하며, 땅을 최적의 상태에서 개발해 이용도를 높여서 사업을 추진하는 부동산경영 주체가 늘 염두에 두어야 하는 철학적 과제입니다.”
The foundation of human life, the birth of real estate management based on social roles and strategic values
Real estate management is the study of the meaning and value of real estate in the era of high industrial capitalism, and the analysis and determination in parallel with the unique management activities. Real estate management, which is classified as a field of social science, is a practical study and serves as the policy foundation for the government’s land development. Especially in the era of high growth, Prof. Park, Moon-soo explains that real estate management is the key management and strategic decision-making factor in establishing a company’s short and long term management strategy.
“In response to this trend of strategic and agile real estate decisions, companies achieve long-term results by securing corporate assets and increasing the efficiency and productivity of their production activities through strategic choices that result in excess profits through the acquisition, operation and disposal of real estate. This view and policy choice of companies looking at real estate is a trend in the 20th century, when the global economy has grown rapidly.”
Real estate can be evaluated in three aspects: factor, investment and asset. In particular, corporate real estate is needed in three aspects: store, head office, and factory. However, the company’s strategic judgment will determine the type, timing, operation type, and sale time. Prof. Park, Moon- soo took the case of Osulloc, Jeju Island as a symbolic example.
“Osulloc is utilizing strategic real estate in Jeju Island’s tea museum and tea plantation complex in AMOREPACIFIC. Since 1983, they have made significant strategic investments in order to dominate the market. The barrier to entry is high because it is difficult to make that much tea plantation on Jeju Island. O’sulloc is building its brand power with its unique tea garden design. Jeju O’sulloc is a convergence industry. They can also have the effect of the production of primary industry materials, the production of secondary industry tea, the sales of Osulloc in the tertiary industry, the experience of the tea industry, the education and e-commerce, and the brand and beauty industry. ”
As such, a company’s real estate is invested and operated for various purposes under strategic analysis. Although real estate usually depends on economic fluctuations, it tends to increase in value by more than a percentage of the combined GDP and CPI. However, in line with changes in the era of financial capitalism, the way of real estate holding is changing and financial products are being transformed.
This is Prof. Park’s explanation of the method.
“Many retailers are now securitizing their assets through Sale & Lease Back funds and REITs, thereby reducing the ratio of fixed assets. In order to reduce the burden of real estate due to long-term risks, uncertainties, and consumer-led markets, the pre-excavation contract of anchor tenants is developed after pre-exploration contracts and through the structure of assets. It is a trend of structured finance that achieves its purpose. But the final decision is made by the corporate real estate professional and the chief executive officer, based on the long-term performance of the company and the nature of the industry.
What is the key to increasing the efficiency and profitability of real estate development? Prof. Park, Moon-soo holds his opinion on this. He said that there must be “real estate development manager’s expertise and business integrity to be successful in real estate development.”
It is his idea of the reason why it should be.
“The nature and location of the land continues to change as the age changes. The life cycle and macroscopic analysis of the region and business is of paramount importance, and the location and management choices for real estate development are based on this. Once developed, the land cannot be turned. Macroscopic analysis is more important than microscopic analysis, and it is a philosophical task that must be kept in mind by real estate managers who are promoting the business by developing the land in optimum conditions and increasing its utilization.”